1. Isu penilaian harga rumah masa kini.Valuation memainkan peranan penting dalam jualan hartanah dan pembiayaan pinjaman perumahan. Terdapat pelbagai faktor dalam menentukan harga pasaran rumah. Antaranya ialah jenis rumah, renovasi, kawasan sekeliling dan sebagainya.

2. Antara isu yang dihadapi oleh banker dan ejen ialah valuation tidak dapat dicapai berbanding dengan harga yang ingin dijual oleh penjual. Sebagai contoh penjual ingin menjual rumah dengan harga RM500 ribu tetapi valuation cuma RM400 ribu. Oleh itu pembeli hanya akan mendapat pinjaman 90% daripada RM400 ribu. Ini bersamaan dengan pinjaman sebanyak RM360 ribu. Untuk membeli rumah tersebut pembeli harus membayar deposit sebanyak RM140 ribu.

3. Tidak dinafikan bahawa ramai REN mempunyai sistem Bricks yang boleh menyemak harga pasaran rumah yang pernah dijual sebelum ini. Sebagai contoh sistem Bricks menunjukkan sebuah rumah dua tingkat di kawasan Subang Jaya dijual dengan RM1 juta. Apabila REN menyemak harga pasaran rumah di kawasan yang sama dengan banker, mereka mendapat nilai di bawah RM1 juta. Maka REN akan menunjukkan bukti di dalam Bricks bahawa rumah di kawasan sekitar di jual dengan harga RM1 juta.

4. Namun dalam perspektif valuer transaksi RM 1 juta itu memang ada berlaku sebelum ini tetapi mungkin disebabkan rumah tersebut mempunyai renovasi yang banyak sehingga membolehkan ia mencapai RM 1 juta. Valuer hanya boleh memberikan valuation RM1 juta jika terdapat sekurang kurangnya 3 atau lebih transaksi di kawasan sekitarnya Oleh itu kita tidak boleh mengambil kira valuation RM1 juta jika hanya terdapat satu transaksi sahaja .

5. Selain itu ayat yang biasa disaji oleh owner kepada REN ialah jirannya telah menjual rumah mereka dengan harga yang lebih tinggi. Sebagai contoh jirannya telah menjual rumahnya dengan harga RM500 ribu, apabila REN hanya offer RM450 ribu hasil daripada semakan valuation ia terus menyebabkan owner mengamuk. Pelbagai tomahan dikeluarkan seperti REN makan duit orang, komisyen lipat ganda dan sebagainya.

6. Asasnya ialah owner mungkin tidak tahu bahawa rumah jirannya mempunyai renovasi yang banyak ataupun pembeli rumah jirannya sanggup Top Up deposit untuk membeli rumah tersebut walaupun ia melebihi harga pasaran. Ini sebenarnya faktor utama menjurus kepada penjualan rumah jirannya kepada harga yang lebih tinggi. Ramai yang merungut penilaian harga rumah yang baru siap dibina jauh lebih rendah berbanding dengan harga yang dibeli. Antara faktor utama ialah REBATE. Harga yang dijual mungkin RM600 ribu tetapi selepas rebate ia dijual dengan harga RM500 ribu. Valuer sedar terdapat rebate yang wujud pada projek tersebut jadi kenaikan valuation tidak akan dikira berdasarkan RM600 ribu tetapi RM500 ribu. Malah ada projek yang fully furnish dengan sofa,tv,aircon, dan sebagainya. Ia boleh digunakan sebagai selling point tetapi bukan bererti valuation akan naik.

7. Bagi projek yang mempunyai unit yang banyak ia juga akan menyebabkan valuation menjadi rendah. Di kala musim COVID ini ramai orang kehilangan pekerjaan. Mereka sanggup menjual rumah dengan harga yang lebih murah berbanding dengan masa beli bagi mengelakkan diistyiharkan bankrap jika tidak mampu untuk membayar pembiayaaan bank. Rumah di sekitar Negeri Sembilan mengalami penurunan harga yang amat ketara.

8. Antara faktor utama ialah ramai pembeli beralih untuk membeli rumah di Klang Valley disebabkan kadar interest yang rendah pada masa kini. Sebagai contoh apabila interest bank 4.5% rumah RM300k memerlukan bayaran bulanan sebanyak RM1419 . Kini rumah berharga RM300K hanya memerlukan bayaran bulanan sebanyak RM1154 jika interest bank bersamaan dengan 3.1%.

9. Saya percaya pembeli di sekitar klang valley akan beralih untuk membeli rumah di Negeri Sembilan jika kadar interest bank naik. Selain itu renovasi yang tidak mendapat kelulusan daripada majlis pembandaran juga tidak dikira sebagai value. Ia dikira haram dan mempunyai risiko untuk dirobohkan oleh penguatkuasa. Bagi renovasi yang mempunyai kelulusan pula ia diambil kira separuh harga daripada kos renovasi. Sebagai contoh renovasi berharga RM300 ribu valuer cuma akan mengambil kira RM150 ribu.

10. Bagi renovasi yang bertahun lamanya ia akan menjadi kurang daripada separuh harga kos renovasi.Bagi kawasan yang mempunyai banyak unit lelong ia juga akan mempengaruhi harga pasaran rumah disekitarnya. Valuer akan takut memberi value yang tinggi untuk rumah disekelilingnya. Penilaian rumah juga akan menjadi rendah jika rumah berada berdekatan dengan loji kumbahan dan kubur. Malah jika rumah sering dilanda masalah banjir juga akan mempengaruhi penilaian harga rumah. Ini sedikit sebanyak perkongsian saya pada hari ini..11.

Di sini Cheah menyusun sepuluh jari memohan maaf jika terdapat sebarang kekurangan dalam penulisan ini.